Comprar imóvel ou alugar

Aposto que muitos de vocês já se fizeram esta pergunta: comprar ou alugar o imóvel? 

Descapitalizar uma parte dos investimentos e imobilizar em um imóvel ou manter a grana aplicada e com liquidez? 
Ou meter a cara em um mega financiamento de 20/30 anos? 

A questão não é simples de responder pois envolve diversas variáveis.... se vai comprar o imóvel à vista, se vai fazer empréstimo, se vai financiar direto com a construtora, se é um imóvel na planta, se tem previsão de receber uma grana extra para quitar eventual empréstimo, dentre outros. 


Aliás, diria que a questão de comprar ou alugar um imóvel é tão emblemática quanto o post do Aportador que está em dúvida se investe ou paga o financiamento imobiliário (veja aqui). 

Sinceramente... tudo é uma questão de custo-oportunidade e saber aproveitar o momento.

Bom, vou contar um caso de um conhecido.

Em meados de 2012 apareceu um imóvel em boa localização para venda pro FinansferaX. 

FinansferaX estava no aluguel e havia decidido que era hora de comprar algo, caso aparecesse uma oportunidade interessante. 

Após rodada de negociações o imóvel foi adquirido por R$ 330k. O valor inicial variava entre R$ 360k a 380k. Ou seja, FinansferaX conseguiu algo muito importante: comprar o imóvel abaixo do preço de mercado. Pagou à vista, não financiou nada. Usou os recursos próprios que estavam investidos em renda fixa e poupança.

Incrivelmente, seis meses depois apareceu uma oportunidade para venda do imóvel: oferta de R$ 420k. 

Vejam que seria um belo trade pro FinansferaX. 

Mas FinansferaX acabou recusando. Sei lá... queria ter o imóvel próprio... não queria voltar pro aluguel... não fazer mudança de novo...não tinha outras opções para investir... "n" motivos.

O fato é que a recusa foi o passo certo. Após 5 anos, há imóveis iguais anunciados pelos valores de R$ 600k a R$ 700k e a região continua em plena valorização.

Vamos supor que hoje FinansferaX consiga vender o imóvel por R$ 600k. Se considerarmos a inflação de maio/2012 a maio/ 2017, o valor de R$ 330k corresponderia a 460k (valores aproximados). 

Ou seja, descontando a inflação FinansferaX teria um retorno de mais de 30% e sem considerar a inflação chegaríamos a 80% de retorno (e o mais importante: nesse período não houve pagamento de aluguel).

E se os R$ 330k do FinansferaX tivessem sido investidos? 

Bom, vamos supor que à época FinansferaX tivesse investido na NTNF - 2017. 

Naquele período de compra do imóvel, a taxa estava em torno de 10% e os juros em queda livre. Em termos de investimento, era o que havia com o melhor risco retorno.

Caso tivesse efetuado essa aplicação, seu capital ao final seria de R$ 520k aproximadamente.

Contudo, temos que tirar desse valor o gasto com aluguel no período: quase 5 anos e uma média de R$ 1400,00/mês. Logo, R$ 80k (aproximadamente) gastos com aluguel. 

Descontando esse gasto, ficaríamos com R$ 440k, logo, FinansferaX teria deixado de ganhar dinheiro, pois pela inflação os R$ 330k de 2012 corresponderiam a R$ 460k em 2017 (valores aproximados).

Se formos comparar entre ter investido ou comprado o imóvel, temos uma diferença de R$ 140k há mais no patrimônio do FinansferaX, em função da valorização do imóvel (isso se não errei nos cálculos, pois os valores são aproximados).

No caso acima, supondo que fosse vender hoje o imóvel nos valores mencionados, ter adquirido o imóvel próprio usando recursos próprios foi mais negócio do que ficar no aluguel.

E você, já parou para analisar se é negócio sair do aluguel? 






4 comentários:

  1. Olá Finansferax,
    Você fez um bom negócio. Agora o dilema é vender pelo preço justo.

    Eu sigo no aluguel e vou continuar assim.

    Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Cowboy, na verdade o caso foi com um conhecido. Eu mesmo acabei financiando o meu imovel no passado e teria que fazer um levantamento de tudo que gastei com juros para saber se valeu a pena a minha troca do aluguel pelo imóvel próprio. Abraço,

      Excluir
  2. Acho que esse não é bem o ponto.

    Se você tem o dinheiro pra pagar um imóvel que está abaixo do valor de mercado e se encontra em uma boa região, obviamente que vale a pena comprá-lo. Eu compraria com certeza.

    Porém, quanto foi gasto com a documentação e possível comissões ao corretor imobiliário? Qual é o gasto de IPTU mensal? Nesse cenário com certeza vale a pena comprar o imóvel próprio. Mas será que em outros cenários assim seria também?

    Outra coisa complicada é a tal valorização. Legal, o imóvel valorizou, digamos, 50% no período de 5 anos. Quem é dono do imóvel fica bem feliz e o otimismo vai pro pico.

    Mas quem compra, será que é tão otimista assim também? Será que vai ser fácil arranjar um comprador facilmente?

    Temos até um exemplo prático: o Surfista Calhorda.

    Eu desejo sucesso pra ele com o negócio recém feito, mas tenho uma intuição que me diz que ele ainda vai demorar pra conseguir lucrar com essa operação. Principalmente pela exigência de encontrar um comprador que tenha boa parte do capital a vista.

    Tomara que eu esteja errado...

    Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Com certeza há muitas varáveis envolvidas. Também não pensaria duas vezes em comprar um imóvel abaixo do valor de mercado em uma boa região. Do ponto de vista como comprador: quanto às possíveis comissões, pelo menos aqui na minha região a comissão é cobrada do vendedor. Comprador não paga ao corretor. Isso tbm depende muito de negociação. Quanto ao IPTU, depende o contrato de aluguel. Um dos imóveis que morei de aluguel, no contrato constou que eu tinha que pagar o IPTU. Por fim, de fato, imóveis possuem uma menor liquidez, então se for comprar para investir é uma coisa, agora se for comprar para morar é outra. Abraço,

      Excluir

Comente aqui.

Abaixo você encontra os posts mais recentes da blogosfera financeira